전세 계약 전에 꼭! 등기부등본 보는 법 – 사기 방지와 내 돈 지키기

전월세 계약을 앞두고 있다면, ‘등기부등본 확인’은 필수 중의 필수입니다.
보증금을 지키기 위해서는 집주인이 정말 ‘실소유자’인지, 빚은 얼마나 있는지, 경매 위험은 없는지를 꼼꼼히 살펴야 합니다.
이 글에서는 처음 보는 분들도 쉽게 이해할 수 있도록, 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 핵심 내용을 알려드리도록 하겠습니다. 

 

전세계약시 위험노출 최소화 하기

 

✅ 등기부등본이란?

등기부등본이란 부동산의 소유자 정보, 권리관계, 저당권, 가압류, 경매 진행 여부 등을 기록한 공적 장부입니다.
→ 이 서류를 보면, 이 집이 누구 것인지, 현재 담보로 잡혀 있는지 한눈에 파악할 수 있습니다.

📌 등기부등본은 정부24 또는 대법원 인터넷등기소에서 발급 가능
→ “열람용(무료)” 또는 “발급용(소액 유료)” 선택 가능

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📄 등기부등본 구성 – 3가지 항목으로 나뉩니다

등기부등본은 아래 3가지 항목으로 나뉘며, 각 항목마다 반드시 확인해야 할 포인트가 있습니다.

 

구분	설명	체크포인트
표제부	부동산의 물리적 정보 (주소, 면적 등)	계약하려는 주소와 정확히 일치하는지
갑구	소유권 관련 사항 (소유자, 소유권 이전 이력 등)	실제 집주인인지, 소유권 분쟁은 없는지
을구	근저당권 등 채권 관련 사항 (은행 대출, 압류 등)	대출금 과다 여부, 경매 위험 존재 여부 등

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🔍 표제부 확인 포인트 (1단계)

• 주소와 도로명주소가 동일한지 확인: 건물 전체가 아닌 집 호수까지 정확히 일치해야 함
• 대지권 비율/면적 확인: 특히 빌라나 다세대주택일 경우, 대지권이 없는 경우도 있으므로 주의
• 전유부분 면적: 계약하려는 공간이 정말 내가 살 집인지 확인

🧠 팁: 전입신고나 확정일자 효력을 위해선 주소 오기 없이 등기부에 등록된 주소와 일치해야 함

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📌 갑구 – 집주인 확인과 소유권 분쟁 여부 파악 (2단계)

이미지 출처: 정부24 등기부등본 열람 예시

확인해야 할 것들:

1. 최종 소유자가 누구인지 확인
   • 계약 상대방이 ‘소유자’가 맞는지 체크 (세대주 아님)
   • 부부 공동소유 시 공동명의자 동의 필요
2. 소유권 이전 사유
   • 상속/경매/증여/매매 등 → 상속이나 경매로 취득했다면 분쟁 이력 확인 필요
3. 가처분, 가압류, 압류 기록 여부
   • 진행 중인 소송, 국가 압류 등이 있다면 추후 보증금 반환이 어려울 수 있음

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💣 을구 – 근저당권과 대출 확인 (3단계)

여기가 가장 중요합니다. 대출 과다하면 집이 경매로 넘어갈 수 있기 때문입니다.

꼭 체크해야 할 3가지

1. 근저당권 설정 여부
   • 은행 등에서 대출받은 금액이 있는지 확인
   • 보증금보다 많은 금액이 근저당으로 잡혀 있다면 보증금 전액 손실 가능성 있음
2. 근저당권 채권최고액 확인
   • 채권최고액 = 실제 대출금보다 **120~130%**로 설정됨
   • 예) 채권최고액 3억 → 실제 대출금 약 2.5억 예상
3. 순위 확인
   • 본인의 전입신고+확정일자가 근저당권보다 앞서야 보증금을 보호받음
   • 순위가 늦으면 경매 시 보증금 못 돌려받을 가능성 매우 큼

⚠️ 근저당권이 여러 건 잡힌 집이라면 절대 계약 금지!

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🛡️ 꼭 확인할 체크리스트

✅ 계약 전 등기부등본 원본 확인
✅ 표제부: 주소, 대지권 확인
✅ 갑구: 소유자 본인 여부, 소유권 분쟁 기록
✅ 을구: 근저당권 유무, 채권최고액, 순위
✅ 계약 후 즉시 전입신고 + 확정일자 받기

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📚 실제 사례로 이해하기

사례 ①

전세 보증금 2억, 근저당권 채권최고액 3억 설정 → 경매로 넘어가면 2억 전액 손실 가능성

사례 ②

임차인이 전입신고 + 확정일자 먼저 받고, 그 다음날 근저당권 설정됨
→ 이 경우 임차인이 우선순위 확보, 보증금 안전

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💡 마무리 TIP

• 등기부등본은 부동산 사기 예방의 첫걸음이자 필수 방어 수단입니다.
• 조금이라도 이상하거나 꺼림칙한 내용이 있다면 계약을 미루고, 전문가 상담을 받으세요.

결론: 등기부등본만 제대로 봐도 전세 사기 막을 수 있다

사람들은 집 내부 구조나 위치만 보고 계약을 결정하는 경우가 많습니다. 하지만 등기부등본 확인은 계약의 필수 조건입니다.
이 문서 하나만으로도, 수천만 원의 피해를 막을 수 있습니다. 저 또한이 예전에 전세살던 집이 경매에 넘어가 고생한 경험이 있습니다. 이 포스팅이 필요한 분에게 많은 도움이되길 바랍니다.

 

 

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