전세 사기 예방을 위한 확정일자 등록 방법 (완벽 가이드)

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전세 계약을 체결했다면, 절대 잊지 말아야 할 것이 바로 확정일자 등록입니다.
‘확정일자’는 단순한 도장이 아니라, 내 전세보증금을 법적으로 보호받을 수 있는 가장 기본적이고 강력한 장치입니다.

이 글에서는 확정일자가 무엇인지, 왜 중요한지부터 신청 방법, 비용, 주의사항, 실전 예시까지 전부 알려드릴게요.

확정일자 등록하는법

 

✅ 확정일자란?

확정일자는 임대차계약서에 관공서(주민센터 등)가 ‘이날 계약이 체결되었다’는 표시를 해주는 것입니다.

이 표시를 받으면 계약일이 공식적으로 인정되며, 보증금 우선순위 보호를 받을 수 있게 됩니다.

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❓ 왜 꼭 받아야 하나요?

1. 보증금 보호 우선순위 확보
   – 확정일자가 없으면, 보증금이 후순위로 밀려 경매 시 한 푼도 못 받을 수 있어요.
2. 전세보증금 반환보증 가입 자격
   – HUG나 SGI 보증보험 가입 시 필수 서류입니다.
3. 대항력 + 확정일자 → 우선변제권
   – 세입자가 전입신고(대항력) + 확정일자를 받으면, 그 이후 설정된 근저당보다 보증금을 먼저 받을 수 있는 권리가 생깁니다.

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📌 확정일자 받는 방법

🏢 ① 주민센터 방문 신청 (가장 일반적인 방법)

준비물

• 임대차 계약서 (원본)
• 신분증
• 계약서에 임대인과 세입자 도장 또는 서명 모두 있어야 함

절차

1. 가까운 주민센터 방문
2. 부동산 확정일자 창구에 계약서와 신분증 제출
3. 계약서에 도장 찍어줌 (날짜 기재)
4. 수수료 납부 (건당 600원~1,000원)

📱 ② 온라인 신청 (정부24)

절차

1. 정부24 홈페이지 접속
2. 공동인증서 로그인
3. 전입신고 및 확정일자 신청 메뉴 선택
4. 계약서 파일(PDF) 업로드 → 확정일자 신청 완료
5. 처리 완료 후 출력 가능

🔔 단, 온라인 신청은 계약서가 전자문서 형식(PDF)이어야 하고, 임대인과 세입자 모두 서명이 되어 있어야 합니다.

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💰 확정일자 등록 비용

 

구분	수수료
주민센터 방문	600~1,000원
온라인 (정부24)	무료 (지자체에 따라 상이)

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⚠️ 확정일자 신청 시 주의사항

1. 계약서 원본을 꼭 지참할 것
   – 사본이나 사진은 접수되지 않아요.
2. 주소지 정확히 기재
   – 지번이나 동호수 틀리면 효력이 떨어질 수 있음.
3. 전입신고와 함께 해야 대항력도 생김
   – 전입신고만 하면 안 되고, 확정일자까지 받아야 우선변제권이 생겨요.

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💡 실전 예시

홍길동 씨는 서울에 전세 2억 원으로 들어갔습니다.
계약 후 전입신고는 했지만 확정일자를 받지 않았고, 그 뒤 집주인이 은행 대출을 받아 근저당 설정을 했습니다.

🔥 이 경우 경매 시 은행이 보증금을 우선 회수하고, 홍길동 씨는 후순위로 밀려 보증금 일부도 받지 못할 수 있습니다.

확정일자를 미리 받았다면?
보증금 전액을 우선 변제받을 수 있었습니다.

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🧾 체크리스트: 확정일자 등록 전 필수 점검

항목	확인 여부
전입신고 완료 여부 ✔️	○ / ✕
임대차계약서 원본 보관 ✔️	○ / ✕
임대인/세입자 도장 또는 서명 ✔️	○ / ✕
계약서 주소와 실주소 동일 ✔️	○ / ✕

 

📎 함께 보면 좋은 포스팅

1. 👉 전월세 계약 전 꼭 확인해야 하는 등기부등본 보는 법
2. 👉 전세 사기 예방을 위한 확정일자 등록 방법 (절차 + 예시)
3. 👉 전세보증금 반환보증 가입절차 자세히 알아보기

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✨ 마무리

전세 계약은 확정일자 등록을 해야 비로소 ‘완성’입니다.
작은 수고 하나로 수천만 원에서 수억 원의 보증금을 지킬 수 있다면, 절대 망설이지 마세요.

모든 임차인 여러분이 안전하고 평화로운 전셋집 생활을 누릴 수 있기를 바랍니다. 😊